La
nouvelle ministre du Logement, Cécile Duflot, a été saisie des
propositions, parfois révolutionnaires, adoptées par le Haut
Conseil de la famille pour aider les Français à mieux se loger.
Face
à la pénurie de logements, le Haut Conseil de la famille préconise,
entre autres, d’alourdir la taxation sur les habitations vacantes.
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Encadrement des loyers, doublement du plafond du livret A afin de mieux financer l’habitat social, cession des terrains de l’Etat aux collectivités locales pour construire des logements… Pour la nouvelle ministre du Logement, Cécile Duflot, chargée de mettre en œuvre le programme défini par François Hollande, l’agenda des semaines à venir s’annonce chargé.
Sur
son bureau, elle a trouvé l’avis adopté le10 mai par le Haut
Conseil de la famille (HCF), un organisme rattaché au Premier
ministre, qui formule plusieurs propositions, certaines
révolutionnaires, pour lutter contre la crise du logement.
1) Imposer 25 %, voire 30 %, de logements sociaux aux villes
Le
HCF propose de renforcer les sanctions, en clair d’augmenter les
amendes pour les villes ne respectant pas l’obligation de disposer
de 20% de logements sociaux, selon l’article 55 de la loi SRU. Dans
les zones tendues (Ile-de-France, Côte d’Azur…), ce taux
pourrait être relevé à 25%, voire 30%, et les maires perdraient
leurs droits à construire en cas d’infraction.
2) Fixer les loyers HLM en fonction des revenus des locataires
Les
membres du HCF préconisent une petite révolution. Alors
qu’actuellement, le montant du loyer est déterminé par la
typologie du logement social considéré (catégorie, montant
d’amortissement…), le rapport propose de fixer ce montant en
partant du taux d’effort du locataire, c’est-à-dire la part du
revenu consacré au logement. Ce dernier pourrait être de 20% au
maximum des revenus du ménage pour le loyer et les charges.
3) Encourager la mobilité dans le parc social
Le
taux de rotation n’est que de 10% dans le parc locatif social. Les
changements de situation doivent être mieux pris en compte. Après
le départ de ses enfants, un couple devrait se voir proposer
rapidement un logement plus petit assorti d’une diminution de
loyer.
4) Encadrer les loyers du parc privé
Le
Haut Conseil de la famille propose deux pistes de réflexion sur ce
dossier que la ministre Cécile Duflot a prévu d’examiner en
priorité.
5) Garantir les propriétaires contre les risques d’impayés
La GRL (garantie des risques locatifs), qui permet de limiter les risques de non-paiement des loyers, doit être généralisée. Ce dispositif ne couvre que 5% à 6% des locations. Le HCF est également favorable à la création d’un fonds de garantie universelle et mutuelle couvrant à la fois les risques d’impayés et les accidents de la vie.
6)
Augmenter les aides au logement
Le taux d’effort des locataires du privé est deux fois plus important que celui des locataires de HLM. Une revalorisation s’impose pour compenser ce déséquilibre. Problème, le HCF fixe à près de 1 Md€ une revalorisation de 30% du plafond de l’allocation de logement familial, l’une des trois aides existantes. Une solution pourrait consister à cibler les familles dont le taux d’effort est le plus important.
7)
Imposer des provisions pour travaux aux bailleurs
C’est
une demande récurrente des associations pour éviter la dégradation
des immeubles dont les propriétaires se refusent à faire des
travaux. Les sommes versées et non utilisées pourraient être
récupérées en cas de revente du bien.
8) Taxer à 100% la plus-value sur la vente de terrains non bâtis
Actuellement, en cas de revente d’un terrain non bâti, la taxation de la plus-value diminue tous les ans. Au bout de trente ans, la revente est totalement exonérée d’impôt sur les plus-values, ce qui incite le propriétaire à conserver son bien et limite donc le nombre de terrains disponibles pour la construction. Le HCF propose donc d’inverser le mécanisme en imposant une taxation de 100% de la plus-value réalisée aux propriétaires revendant un terrain constructible au bout de dix ans.
9)
Alourdir la taxe sur les logements vides
Les
experts proposent de frapper au porte-monnaie les propriétaires des
logements vides. Comment? En alourdissant la fameuse taxe sur les
logements vacants depuis plus de deux ans. Les propriétaires ne
payent en moyenne que 400 € par an. Ce montant pourrait être
majoré de 10% à partir de la deuxième année.
10)
Réserver le prêt à taux zéro aux ménages les plus modestes
Selon
le HCF, le PTZ + (prêt à taux zéro) est « trop peu sélectif ».
Il doit être recentré sur les ménages les plus modestes « pour
qui il joue un rôle vraiment décisif dans le processus
d’acquisition ». Il faut par ailleurs l’étendre à nouveau aux
logements anciens, le PTZ + ayant été limité aux acquisitions dans
le neuf depuis le 1er janvier 2012.
